El histórico hotel de Nueva York reabre por completo el próximo mes después de una saga de ocho años en la que el comprador fue a prisión y el gobierno chino tomó el control.
Por Craig Karmin y Allison Pohle / The Wall Street Journal
Hace 11 años, durante un desayuno en el Hotel Peninsula de Manhattan, el elegante empresario chino fue directo al grano. Quería comprar el legendario hotel Waldorf Astoria.
Los dos ejecutivos inmobiliarios estadounidenses presentes en la mesa se excusaron para llamar al director ejecutivo de Hilton , propietario de la histórica propiedad de Nueva York de 1400 habitaciones. Aunque los agentes inmobiliarios les habían informado que la propiedad valía poco más de mil millones de dólares, los tres hombres decidieron arriesgarse.
Los estadounidenses volvieron a la mesa y le dijeron a Wu Xiaohui que podían quedarse con el dinero por 2 mil millones de dólares. Quedaron atónitos cuando él ofreció 1,9 mil millones. Al final del día, llegaron a un acuerdo de 1,95 mil millones de dólares.
Así comenzó la extraña saga de lo que podría ser la transformación inmobiliaria más complicada y probablemente la más costosa jamás intentada en Estados Unidos. Durante el proceso, Wu fue encarcelado y el gobierno chino se apoderó de la propiedad. Los plazos se cumplieron, y el coste total de la reforma finalmente se disparó a unos 6.000 millones de dólares, según personas involucradas en el proyecto. Inicialmente propuesto como un proyecto de tres años, el proceso se prolongó a ocho.
El próximo mes, el Waldorf reabrirá por fin en su totalidad, con una nueva configuración de 375 habitaciones y 372 condominios. Hilton, que insistió en un contrato de 100 años para gestionar el hotel, lo ha convertido en el nuevo buque insignia de su marca de lujo Waldorf.
Mientras se maravillan por el proyecto terminado, algunos de los profesionales inmobiliarios estadounidenses involucrados también están reflexionando sobre los enormes desembolsos en dólares y el estado actual del mercado de Nueva York, y expresan dudas de que los propietarios chinos recuperen alguna vez su dinero.
La entrada del Waldorf en Park Avenue, un corredor restaurado que conecta el Gran Salón con otros espacios para eventos y un salón para invitados.
“Solíamos bromear diciendo que habría sido más barato demolerlo y construir uno nuevo”, dijo Bob Accardi, quien trabajó en la conversión del Waldorf desde el principio como vicepresidente ejecutivo de Aecom Tishman Construction.
Andre Zotoff, director ejecutivo de Strategic Hotels & Resorts, con sede en Chicago, que administra el activo para una empresa propiedad del gobierno chino, dijo que la respuesta del público a la reapertura de Waldorf está «reafirmando el lugar del icónico hotel como un punto de referencia».
Cuando abrió sus puertas en 1931, el Waldorf, que ocupa una manzana entera de Park Avenue, era el hotel más lujoso del mundo. Durante décadas, atrajo la atención mundial por sus suites de lujo, sus fastuosas fiestas y sus huéspedes famosos. En varias ocasiones, fue el hogar neoyorquino de Frank Sinatra, el general Douglas MacArthur y el duque de Windsor, tras abdicar al trono para casarse con la socialité estadounidense Wallis Simpson.
El hotelero Conrad Hilton, quien lo adquirió en 1949, escribió en una foto del hotel que era «El más grande de todos». Sin embargo, para 2014, se había convertido en una antigua gran dama que necesitaba urgentemente una costosa renovación.
ola china
Cuando Wu llegó hace 11 años, formó parte de una ola de inversores chinos que aprovechaban las nuevas normas en China, que les facilitaban la compra de bienes raíces y otras inversiones en el extranjero. Según analistas inmobiliarios estadounidenses, a las aseguradoras chinas y otros compradores no les importaba pagar precios elevados , ya que consideraban los edificios trofeo como propiedades prestigiosas que se revalorizarían durante años.
El empresario chino Wu Xiaohui, cuya aseguradora Anbang compró el Waldorf hace 11 años, en un evento en Pekín en 2016. Foto: Dirk Waem/Belga vía ZUMA Press
Wu, casado con una nieta del exlíder chino Deng Xiaoping, fundó Anbang Insurance Group en 2004 como una aseguradora regional de automóviles. Rápidamente se expandió a seguros de vida y gestión de activos.
Durante un evento en la Universidad de Harvard en 2015, Wu dijo que su equipo de inversión había realizado tantos viajes al exterior que la cantidad de millas recorridas era «igual a un viaje de ida y vuelta entre la Tierra y la Luna».
Los dos ejecutivos inmobiliarios que se reunieron con él para desayunar fueron Jonathan Gray , de Blackstone y presidente de Hilton, y Tyler Henritze. En aquel entonces, Gray era director de bienes raíces en Blackstone y colaboraba con el gigante hotelero en la venta de propiedades. Poco después de poner el hotel a la venta, Wu les contactó.
Al principio, no sabían qué pensar del hombre cuyo personal les decía a todos en Estados Unidos que lo llamaran Presidente Wu. Sabían poco sobre sus antecedentes, su empresa o su fuente de financiación.
Sin embargo, cuando Wu hizo su sorprendente oferta, quedó muy claro para los ejecutivos y para el CEO de Hilton, Christopher Nassetta, que gastaría libremente el dinero de Anbang.
A Wu, sin embargo, le pareció razonable lo que pagó por el Waldorf. En el evento de Harvard, comentó que el hotel tenía 163.000 metros cuadrados, por lo que, en términos de metros cuadrados, la compra fue menor que la de ciertas propiedades subastadas en el distrito financiero de Pekín.
«Para mí, ser propietario vitalicio de este hotel trofeo es muy barato», dijo.
El vestíbulo del Waldorf en Park Avenue, alrededor de mediados del siglo XX. Marilyn Monroe y Milton Berle en un almuerzo en el Gran Salón de Baile en 1955. La reina Isabel II en una cena en el Waldorf en 1957.Hilton College, Universidad de Houston; Archivo Bettmann/Getty Images; Popperfoto/Getty Images
Wu pretendía convertir el hotel en un hotel de cinco estrellas con un número mucho menor de habitaciones, con condominios de lujo encima. Contactó a algunos destacados promotores inmobiliarios neoyorquinos, entre ellos Will Zeckendorf, para preguntarles si estaban interesados en colaborar en la conversión de condominios.
Tras varias reuniones con Wu, Zeckendorf tuvo la impresión de que este estaba más interesado en extraer ideas y conocimientos locales que en establecer una auténtica colaboración. Posteriormente, Zeckendorf se enteró de que Wu tenía la intención de liderar el proyecto por su cuenta.
El calendario original de Wu era extraordinariamente ambicioso. Recordó a su equipo de planificadores y ejecutivos de construcción que el Empire State Building se había completado en poco más de un año. Quería que la renovación del Waldorf fuera igual de rápida.
Su equipo le dijo que eso era imposible. Cuando se empezó a construir el Empire State Building en 1930, la Gran Depresión estaba en pleno apogeo, la mano de obra era barata y los jefes de la construcción podían trabajar largas jornadas sin pagar horas extras y sin preocuparse demasiado por la seguridad.
Wu aceptó a regañadientes un plazo de tres años.
El estudio de arquitectura Skidmore, Owings & Merrill presentó planos detallados a la Comisión de Preservación de Monumentos Históricos de la ciudad, obteniendo la aprobación en 2017. El exterior del hotel estaba declarado monumento histórico y no se podía modificar, al igual que los 5.800 metros cuadrados del interior, incluyendo el vestíbulo principal, el salón de baile y otros espacios públicos. La mayor parte del resto de los 1,5 millones de metros cuadrados de la propiedad se sometería a una renovación integral.
Los cuantiosos gastos comenzaron a acumularse incluso antes de que comenzara la demolición. Los trabajadores sindicalizados del hotel tuvieron que ser rescindidos, un gasto que finalmente ascendió a unos 150 millones de dólares, según personas informadas del asunto. Ese costo se dividió entre Hilton y Anbang. Obreros renovando la zona conocida como el Corredor Plateado.
VIDEO: WALDORF ASTORIA NUEVA YORK
Wu tenía visiones de una nueva era gloriosa para el Waldorf. Les comentó a algunos miembros del equipo de renovación que quería crear un club privado en el Waldorf que solo admitiera a los multimillonarios de la ciudad. Consideró transformar el gran salón de baile en un gimnasio privado para residentes que, por la noche, se transformaría en discoteca.
Ideó un grandioso plan para celebrar la reapertura del hotel con un baile VIP, donde hologramas de antiguos guerreros chinos entrarían al hotel, seguidos de imágenes similares de antiguos residentes, Sinatra y Marilyn Monroe, saliendo de una limusina negra. Luego, esperaba, actuaría la cantante pop canadiense Céline Dion —la auténtica, en persona—.
Arresto del propietario
Todos esos sueños se esfumaron en 2017. Los funcionarios chinos, preocupados por el flujo de decenas de miles de millones de dólares al exterior, comenzaron a tomar medidas enérgicas contra algunos tipos de inversiones salientes, incluidas las inmobiliarias, en parte para ayudar a estabilizar la moneda.
Wu fue arrestado por las autoridades chinas y posteriormente juzgado por cargos de recaudación fraudulenta de fondos y abuso de poder. Se cree que actualmente cumple una condena de 18 años.
El gobierno chino se hizo cargo de la empresa de Wu y encargó al Grupo de Seguros Dajia, de propiedad estatal, la gestión de sus activos, incluido el Waldorf. Esto significó que funcionarios gubernamentales de Pekín estaban ahora a cargo de la renovación.
El estadounidense Andrew Miller supervisó el proyecto como director ejecutivo de la filial estadounidense de Dajia. El cronograma original de Wu preveía que el proyecto finalizara en 2020. Ese febrero, mientras la conversión se prolongaba, los gerentes del proyecto comenzaron a intentar vender los condominios.
Tras ser detenido por las autoridades chinas, Wu apareció en las cámaras de seguridad chinas en 2018 compareciendo en un juicio en Shanghái. Foto: China CCTV/Associated Press
Los precios oscilaban entre aproximadamente 1,7 millones de dólares por un estudio y 28 millones de dólares por un apartamento de cuatro habitaciones y más de 375 metros cuadrados. Sin embargo, el mercado de condominios de lujo de la ciudad de Nueva York estaba saturado de nuevas unidades de lujo, y otras promotoras estaban retrasando las ventas y reduciendo los precios. Apenas unas semanas después de la apertura de la galería de ventas, esta cerró debido a la pandemia de COVID-19, permitiendo únicamente visitas virtuales.
Para 2022, los costos habían superado los 2 mil millones de dólares y la fecha de reapertura se había pospuesto hasta 2024. Miller, en desacuerdo con los ejecutivos de Beijing sobre la causa y la magnitud de los sobrecostos , abandonó la empresa.
El gobierno chino siguió invirtiendo dinero e impulsando el proyecto, incluso mientras sopesaba una posible venta o la incorporación de un socio, según personas familiarizadas con el proyecto. Según registros públicos de Nueva York, la propiedad es propiedad de AB Stable, una sociedad de responsabilidad limitada registrada en Delaware.
“Todos subestimaron el tiempo, el costo y la complejidad del proyecto”, dijo John Fish, director ejecutivo de Suffolk, la principal empresa constructora encargada de la conversión del Waldorf.
Este verano, cinco años después de la fecha prevista para la finalización del proyecto, las obras finalmente concluyen. Quienes trabajaron en la conversión afirmaron que la inversión final, solo para la construcción, superó los 2 mil millones de dólares, aproximadamente mil millones más que la proyección inicial .
El costo total de la adquisición y remodelación del Waldorf ascendió a unos 6 mil millones de dólares, incluyendo el precio de compra y ocho años de pérdida de ingresos mientras el hotel estuvo cerrado, pero los propietarios seguían pagando los impuestos y el seguro de la propiedad, según personas involucradas en el proyecto, aunque algunos afirmaron que la cifra probablemente era incluso mayor. Gran parte de este costo fue cubierto por el gobierno chino.
Los gastos incluyeron la restauración del ornamentado reloj del vestíbulo y del mosaico del suelo de la gran escalera que lleva al vestíbulo, utilizando 148.000 piezas de mármol cortadas a mano por un artista francés. También se restauraron los murales del techo de una casa inglesa del siglo XVII, trasladada al Waldorf a principios de la década de 1930.
El bar del vestíbulo del hotel reabrió sus puertas este verano. La restauración incluyó el reloj histórico y los techos ornamentados del hotel.
Pero gran parte del dinero se destinó a mejoras más fundamentales, incluidos cientos de millones de dólares para reemplazar los sistemas de plomería y electricidad y las 5.400 ventanas.
“Todos esperaban que pudiéramos reutilizar los huecos de los ascensores”, dijo Ken Lewis, socio gerente de Skidmore, Owings & Merrill, el arquitecto principal de la conversión. En cambio, explicó, tuvieron que construir ascensores y escaleras completamente nuevos.
En julio, el vestíbulo y el bar abrieron al público, y hoy en día, casi todas las habitaciones del hotel están disponibles. El restaurante Lex Yard sirve tres comidas al día. Cuando el spa de 1.800 metros cuadrados y los espacios públicos residenciales abran el próximo mes, la transformación estará completa. La gran inauguración está programada para principios de noviembre.
Hilton tiene mucho en juego en el éxito del hotel. Espera que la lujosa renovación convenza a promotores inmobiliarios de todo el mundo a elegir la marca Waldorf para sus nuevos proyectos en lugar de competidores como el Ritz Carlton de Marriott o el Four Seasons.
“Éste es el hotel más importante y la inauguración más importante en la que he participado”, afirmó Nassetta, CEO de Hilton.
La zona de estar de una de las suites junior del hotel.
El vestíbulo restaurado de Park Avenue del hotel.
Las tarifas por noche están entre las más altas de la ciudad. El precio inicial para una habitación king deluxe es de $1,500 por noche.
Se han registrado más de 30 de las 372 nuevas unidades de condominios como vendidas, aunque muchas más podrían estar en proceso de venta, según Olshan Realty, especializada en la venta de nuevas residencias de lujo. «Me imagino que las ventas se acelerarán con la apertura del hotel», declaró Donna Olshan, presidenta de la compañía.
Las unidades que han cerrado ventas promedian $3,272 por pie cuadrado, lo que está en línea con los precios de algunos de los edificios de condominios de lujo de mayor precio, pero no en los más altos.
Accardi, el ejecutivo de Aecom Tishman que trabajó en el proyecto desde el principio, regresó en julio para visitar el monumento reabierto. Paseó por el nuevo vestíbulo, admirando los elegantes acabados y los detalles ornamentales.
“Es una renovación espectacular y un edificio realmente hermoso”, dijo. “Si lo analizamos financieramente, no estoy seguro de que tenga mucho sentido”.
Escriba a Craig Karmin a Craig.Karmin@wsj.com y a Allison Pohle a allison.pohle@wsj.com